Sốt đất nền bùng nổ Quý I/2025: Cơ hội hay rủi ro sau thông tin sáp nhập tỉnh?
#sápnhập tỉnh #đấtnền #bấtđộngsản #thịtrườngbấtđộngsản #đầu tưbấtđộngsản #quýI2025
Thời gian gần đây, kế hoạch sáp nhập tỉnh thành đang là tâm điểm thu hút sự chú ý của dư luận. Dữ liệu từ Batdongsan.com.vn cho thấy, tháng 3/2025 ghi nhận mức độ quan tâm đến bất động sản tăng mạnh so với tháng 2/2025, đặc biệt tại các tỉnh có sự bổ trợ về diện tích tự nhiên và quy mô dân số. Ví dụ điển hình là Đà Nẵng tăng 39% và Quảng Nam tăng mạnh 96%.
Bài học từ vụ sáp nhập Hà Nội – Hà Tây (2016-2025) cho thấy giá nhà đất tại khu vực Hà Tây cũ tăng chóng mặt từ 2,6 đến 15 lần, trong khi Hà Nội cũ chỉ tăng trung bình 2,4 lần. Tuy nhiên, nhiều dự án tại Hà Tây cũ lại bị chậm tiến độ hoặc bỏ hoang, đặt ra câu hỏi về tính bền vững của đợt tăng giá này.
Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn, nhận định rằng giá trị bất động sản chỉ thực sự được thúc đẩy khi có sự tăng trưởng kinh tế địa phương và cải thiện môi trường đầu tư. Ông nhấn mạnh tầm quan trọng của việc đánh giá tiềm năng, vị trí và tình hình kinh tế của từng khu vực trước khi đầu tư. “Rất nhiều dự án đang bỏ hoang, giá tăng nhưng thanh khoản không dễ dàng. Cần lưu ý rằng không phải vị trí nào sau sáp nhập cũng tăng trưởng đồng đều,” ông cảnh báo. Ông khuyến nghị nhà đầu tư cần phân tích kỹ các yếu tố kinh tế, văn hóa, hạ tầng và quản lý trước khi quyết định, tránh tâm lý “lướt sóng” ngắn hạn.
Bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cấp cao, trưởng chi nhánh Hà Nội, CBRE Việt Nam, đồng quan điểm cho rằng các cơn sốt đất thường mang tính cục bộ và rủi ro cao. “Việc đầu tư phụ thuộc rất nhiều vào sự hiểu biết của nhà đầu tư về địa phương đó. Nếu bạn hiểu rõ khu vực và sẵn sàng giữ đất lâu dài, thì đó có thể là lựa chọn hợp lý, dù giá có tăng hay không trong ngắn hạn. Tuy nhiên, nếu sử dụng đòn bẩy tài chính quá lớn thì không nên,” bà chia sẻ.
Đất nền dẫn đầu sự hồi phục:
Dữ liệu từ Batdongsan.com.vn cho thấy nhu cầu tìm kiếm bất động sản bán tăng mạnh trong những tuần đầu tháng 3/2025, đặc biệt là tại Hà Nội (tăng 27%), các tỉnh khác (tăng 75%) và TP.HCM (tăng 20%). Đất nền nổi bật với mức tăng trưởng mạnh nhất, cả về mức độ quan tâm (50%) và lượng tin đăng (34%). Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc kinh doanh Batdongsan.com.vn, cho biết: “Đất nền có sức bật nhanh nhất, tăng 50% so với tháng 2/2025. Nguồn cung quý I/2025 tốt hơn quý I/2024, nhưng vẫn thấp hơn quý IV/2024.”
Phân khúc chung cư cũng ghi nhận sự tăng trưởng, tuy nhiên ở mức độ thấp hơn. Lượng tìm kiếm chung cư bán tăng 13% tại Hà Nội và TP.HCM, trong khi lượng tin đăng tăng 20% và 30% tương ứng. Tuy nhiên, theo báo cáo của CBRE Việt Nam, đà tăng giá chung cư tại Hà Nội đã chững lại trong quý I/2025, với tốc độ tăng trưởng chỉ đạt 3%, mức thấp nhất kể từ quý II/2023 (thị trường sơ cấp) và quý III/2023 (thị trường thứ cấp).
Kết luận:
Thị trường bất động sản Việt Nam trong quý I/2025 có những tín hiệu khởi sắc, nhưng sự phục hồi không đồng đều. Nhà đầu tư cần thận trọng, phân tích kỹ lưỡng từng khu vực, từng phân khúc để giảm thiểu rủi ro.
“Sáp nhập tỉnh – đòn bẩy kỳ vọng hay cú hích nhất thời?”
Thời gian qua, kế hoạch sáp nhập tỉnh là một vấn đề được đông đảo dư luận quan tâm. Theo dữ liệu của Batdongsan.com.vn, mức độ quan tâm bất động sản tháng 3/2025 tăng mạnh so với tháng 2/2025 tại các tỉnh có sự tương đồng hoặc bổ trợ về diện tích tự nhiên, quy mô dân số. Đơn cử, tại Đà Nẵng và Quảng Nam, mức độ quan tâm bất động sản tại Đà Nẵng tăng 39%, còn tại Quảng Nam tăng 96%.
Nhìn lại bài học thực tế như trường hợp sáp nhập tỉnh Hà Nội – Hà Tây, trong giai đoạn 2016 – 2025, giá nhà đất khu vực Hà Tây cũ tăng từ 2,6 đến 15 lần, trong khi Hà Nội cũ tăng trung bình 2,4 lần. Tuy nhiên, nhiều dự án tại Hà Tây cũ bị chậm tiến độ hoặc bỏ hoang, đặt ra nghi vấn về tính bền vững trong tăng giá.
Ảnh minh họa: ChatGPT
Do đó, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn nhận định giá trị bất động sản chỉ thực sự được tác động tích cực khi hưởng đòn bẩy tăng trưởng kinh tế địa phương và cải thiện môi trường đầu tư:
“Khi có thông tin về sáp nhập việc đánh giá câu chuyện tiềm năng, vị trí, kinh tế địa phương rất quan trọng bởi vì rất nhiều dự án đang bỏ hoang và giá tăng như vậy chuyện thanh khoản cũng không dễ dàng. Nên đánh giá câu chuyện sáp nhập tỉnh thì nên rất để ý về mặt tương thích và ảnh hưởng tới kinh tế địa phương thế nào. Đặc biệt lưu ý không phải bất cứ vị trí nào sau khi sáp nhập ở tỉnh cũ và tỉnh mới đều có mức độ tăng trưởng đồng đều và nhiều như vậy đâu”.
Ông Nguyễn Quốc Anh khuyến nghị khi đánh giá cơ hội từ sáp nhập tỉnh, nhà đầu tư cần phân tích kỹ các yếu tố về kinh tế, văn hóa, hạ tầng và quản lý. Người mua nên tránh tâm lý “lướt sóng” theo kỳ vọng tăng giá ngắn hạn. Đầu tư có chọn lọc, dựa trên phân tích dữ liệu, và tính tương thích vùng sẽ là chìa khóa để tránh rủi ro.
Đồng tình với quan điểm này, bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cấp cao, trưởng chi nhánh Hà Nội, CBRE Việt Nam cho rằng các cơn sốt đất thường mang tính cục bộ, có ngưỡng rủi ro cao:
“Do đó việc đầu tư hay đầu cơ vào những sản phẩm ở khu vực như vậy phụ thuộc rất nhiều vào sự hiểu biết của từng cá nhân nhà đầu tư với địa phương đó.
Nếu chúng ta cảm thấy yên tâm để mua đất ở khu vực đấy vì gần với quê hương của mình chẳng hạn, khi mình mua mình hiểu rõ khu vực đó và mình sẵn sàng giữ đất đó trong một thời gian dài thì tôi nghĩ có thể là phương án hợp lý cho dù nó tăng giá hay không tăng giá trong một thời gian ngắn hạn.
Tuy nhiên nếu như chúng ta có kì vọng cụ thể và phải sử dụng đòn bẩy và vay vốn ngân hàng quá lớn so với khả năng chi trả trong một thời gian ngắn thì đó không phải phương án đầu tư hợp lý”.
Đất nền dẫn đầu cuộc đua hồi phục thị trường
Theo dữ liệu của Batdongsan.com.vn, trong khi nhu cầu tìm kiếm bất động sản thuê không ghi nhận biến động nổi bật, nhu cầu tìm kiếm bất động sản bán tại Hà Nội và các khu vực tỉnh khá sôi động trong những tuần đầu tháng 3/2025. So với tháng 2/2025, nhu cầu tìm kiếm tại Hà Nội đã tăng 27%, tại các tỉnh thành khác tăng đáng kể 75%, và tại TP.HCM ghi nhận mức tăng 20%.
Trong các phân khúc, tăng trưởng mạnh nhất là đất nền cả về mức độ quan tâm và lượng tin đăng. Cụ thể, tháng 3/3025, trong khi các phân khúc khác có sự tăng trưởng nhẹ về mức độ tìm kiếm (nhà mặt phố tăng 32%; nhà riêng tăng 26%, chung cư tăng 15%), đất nền ghi nhận sự tăng trưởng lên tới 50% so với tháng 2/2025. Trong cùng thời kỳ, tăng trưởng lượng tin đăng phân khúc đất nền đạt 34%, chỉ đứng sau nhà riêng với 37%.
Ông Đinh Minh Tuấn – Giám đốc kinh doanh Batdongsan.com.vn phân tích: “Nếu xét riêng theo từng loại hình BĐS thì đất nền có sức bật nhanh nhất so với các loại hình bds khác, tăng 50% so với thời điểm tháng 2.2025. Tiếp theo là thị trường cho thuê nhà phố, nhà mặt phố chúng tôi thấy có dấu hiệu hồi phục nhẹ trở lại so với các loại hình khác. Bên cạnh đó, nhà riêng và chung cư cũng tăng lên sau giai đoạn sau Tết. Tăng trưởng mạnh nhất vẫn là đất nền. Nếu so sánh lượng tin đăng và nguồn cung ra ngoài thị trường thì nguồn cung quý 1.2025 tốt hơn nhiều quý 1.2024, tuy nhiên so sánh quý 4.2024 vẫn đang thấp hơn. Điều này dễ hiểu vì quý 1.2025 một số dự án mới giới thiệu ra thị trường. Đấy là góc nhìn của những người đi tìm kiếm bất động sản”.
Ảnh minh họa: ChatGPT
Với phân khúc chung cư, dữ liệu của Batdongsan.com.vn cho thấy lượng tìm kiếm chung cư bán trong tháng 3/2025 so với tháng 2/2025 tại cả Hà Nội và TP.HCM đều tăng 13%. Trong khi đó, lượng tin đăng trên nền tảng này đã tăng 20% tại Hà Nội và tăng 30% tại TP.HCM.
Còn về giá bán chung cư thì theo báo cáo thị trường quý 1/2025 của CBRE Việt Nam, sau giai đoạn tăng trưởng nóng từ đầu năm 2024, đà tăng mạnh của mặt bằng giá bán chung cư tại Hà Nội đã có phần chững lại trong quý I/2025.
Số liệu vừa được CBRE Việt Nam công bố cho thấy, tại thị trường sơ cấp, giá bán trung bình xấp xỉ 75 triệu đồng/m2, chưa bao gồm VAT, phí bảo trì và các ưu đãi, chiết khấu. Bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cấp cao, trưởng chi nhánh Hà Nội, CBRE Việt Nam cho biết:
“Tốc độ tăng trưởng theo quý có sự giảm rõ rệt. Con số 3% là tốc độ tăng trưởng thấp nhất kể từ quý 2.2023 với thị trường sơ cấp và kể từ quý 3.2023 với thị trường thứ cấp. Đây là dấu hiệu cho thấy giá của thị trường bắt đầu có xu hướng tăng trưởng chậm lại. Cũng hơi giống với dự báo của chúng tôi ở thời điểm đầu năm 2024 là sau một thời gian tăng trưởng khá cao và khá nhanh thì đường giá bắt đầu đi ngang”.
Các phân khúc của thị trường bất động sản Việt Nam trong quý 1 năm 2025 đều ghi nhận một số dấu hiệu khởi sắc. Tuy vậy, sự phục hồi diễn ra không đồng đều giữa các vùng miền và loại hình bất động sản, phản ánh rõ xu hướng phân hóa.
Nhà đầu tư và người mua vẫn cần giữ thái độ thận trọng, theo dõi sát các biến động và lựa chọn dựa trên phân tích cụ thể từng khu vực, từng phân khúc để đảm bảo hiệu quả và giảm thiểu rủi ro trong ngắn và trung hạn.
Khám phá thêm từ Rao vặt giá tốt
Đăng ký để nhận các bài đăng mới nhất được gửi đến email của bạn.