GIẢI PHÁP XỬ LÝ TÀI SẢN THI HÀNH ÁN TRONG CÁC VỤ ÁN KINH TẾ

18/05/2025 15:00

(PLO)- Nên quy định tài sản thi hành án được đưa ra đấu giá là toàn bộ dự án bất động sản – không chỉ là quyền sử dụng đất, mà bao gồm tất cả các phê duyệt, chấp thuận, giấy phép gắn liền với quyền sử dụng đất đó.

Trong quá trình tư vấn cho các thương vụ mua bán và sáp nhập, tôi thường xuyên làm việc với các nhà đầu tư nước ngoài trong các giao dịch mua lại dự án bất động sản tại Việt Nam.

Từ kinh nghiệm thực tiễn đó, có thể khẳng định: điều kiện pháp lý của dự án là yếu tố sống còn trong quyết định đầu tư, thậm chí quan trọng hơn cả vị trí hay tiềm năng thương mại của bất động sản.

Không kèm pháp lý dự án, tài sản đấu giá mất đi phần lớn giá trị

Một dự án chưa có giấy phép xây dựng, chưa có quy hoạch chi tiết 1/500, hoặc tối thiểu là chưa có quyết định chủ trương đầu tư, sẽ gần như không thể chuyển nhượng được cho nhà đầu tư nước ngoài có yêu cầu pháp lý minh bạch. Ngược lại, càng đầy đủ về các loại chấp thuận và phê duyệt, nhà đầu tư càng quan tâm, và giá trị dự án càng cao.

Các phiên đấu giá thi hành án quyền sử dụng đất của các dự án bất động sản sẽ tiếp tục bị kém hấp dẫn (đặc biệt đối với nhà đầu tư nước ngoài), giá bán thấp, và tài sản tiếp tục bị “đắp chiếu” nếu không có cơ chế tạo thuận lợi cho người trúng đấu giá.

TS-LS LÊ MINH PHIẾU

Tuy nhiên, bất cập lớn hiện nay nằm ở chỗ: trong các vụ thi hành án, khi bán đấu giá tài sản là một dự án bất động sản, tài sản đưa ra đấu giá chỉ là quyền sử dụng đất, tách biệt với toàn bộ hệ thống giấy tờ pháp lý đi kèm. Hiện không có cơ chế pháp lý nào cho phép người trúng đấu giá được kế thừa các phê duyệt, chấp thuận hay giấy phép mà công ty chủ đầu tư cũ đã có.

Trước hết, tài sản đấu giá mất đi phần lớn giá trị thực, vì không đi kèm pháp lý dự án. Đối tượng tham gia đấu giá bị thu hẹp đáng kể, đặc biệt là với nhóm nhà đầu tư nước ngoài. Trên thực tế, chúng ta có thể thấy rất ít nhà đầu tư nước ngoài tham gia đấu giá là vì lý do này. Người trúng đấu giá vẫn phải bắt đầu lại từ đầu các thủ tục pháp lý – vừa tốn kém, kéo dài, vừa rủi ro. Các chấp thuận mà Nhà nước đã cấp và chủ đầu tư cũ đã phải đánh đổi nhiều chi phí, thời gian để có được, bị lãng phí hoàn toàn. Và nghiêm trọng hơn, đất đai – tài nguyên quốc gia – tiếp tục bị “treo” trong thời gian dài, gây lãng phí cả về kinh tế lẫn cơ hội phát triển.

Nghịch lý này cho thấy một khoảng trống lớn trong Luật Thi hành án dân sự hiện hành khi thi hành án đối với bất động sản có dự án đi kèm nhưng lại chỉ xem xét giá trị đất, mà bỏ quên phần “hồn” pháp lý của dự án.

Tài sản được đưa ra đấu giá nên là toàn bộ dự án bất động sản

Do đó, tôi kiến nghị Luật Thi hành án dân sự sửa đổi cần quy định rõ:

Một là, tài sản thi hành án được đưa ra đấu giá nên là toàn bộ dự án bất động sản – không chỉ là quyền sử dụng đất, mà bao gồm tất cả các phê duyệt, chấp thuận, giấy phép gắn liền với quyền sử dụng đất đó.

Tiếp theo, để có thể thi hành điều đó, người đăng ký tham gia đấu giá cần đáp ứng điều kiện tài chính và pháp lý tương ứng với tư cách chủ đầu tư. Điều kiện đối với người tham gia đấu giá bất động sản cần có các quy định này, và nên chỉ là các điều kiện cơ bản như: ngành nghề kinh doanh phù hợp, khả năng tài chính đảm bảo. Việc chấp thuận cho họ tham gia đấu giá đồng nghĩa với việc xác nhận đủ điều kiện kế thừa toàn bộ dự án (nếu họ trúng đấu giá). Việc xem xét tư cách chủ đầu tư không cần tiếp tục nữa sau khi họ đã đấu giá thành công.

Cuối cùng, sau khi trúng đấu giá, các cơ quan cấp phép chỉ cần cấp lại văn bản tương ứng (đổi tên chủ thể) mà không được yêu cầu người mua nộp lại hồ sơ hay xin lại từ đầu. Thủ tục, hồ sơ cho công việc này phải đảm bảo tinh gọn, nhanh, tránh đòi hỏi người nhận chuyển nhượng phải bổ sung hồ sơ, đáp ứng các điều kiện khác (vì như đã trình bày, quá trình này coi như đã hoàn thành khi đã chấp thuận cho họ tham gia đấu giá).

Đây không chỉ là một vấn đề kỹ thuật, mà là đòn bẩy để khơi thông dòng vốn, khôi phục giá trị tài sản, và đảm bảo quyền tài sản hợp pháp cho người mua trong thi hành án. Đồng thời, nó cũng đảm bảo cho người bị thi hành án khi dự án được chuyển nhượng đúng với giá trị thực của nó. Nếu không có cơ chế này, các phiên đấu giá thi hành án quyền sử dụng đất của các dự án bất động sản sẽ tiếp tục bị kém hấp dẫn (đặc biệt đối với nhà đầu tư nước ngoài), giá bán thấp, và tài sản tiếp tục bị “đắp chiếu”.

Trong bối cảnh Nhà nước đang sửa đổi Luật Thi hành án dân sự, đây là thời điểm cần thiết để bổ sung quy định mang tính cải cách này.