Ông Nguyễn Đức Long (65 tuổi, trú tại huyện Hoài Đức, Hà Nội) hiện sở hữu một thửa đất rộng hơn 2.000m², gồm 300m² đất ở và 1.700m² đất trồng cây lâu năm.
Gần đây, do có người hỏi mua một phần đất để làm nhà ở và bản thân đang cần tiền giải quyết việc gia đình, ông Long muốn chuyển nhượng một phần diện tích. Tuy nhiên, chính quyền địa phương hiện không cho tách thửa. Vậy ông Long cần làm gì để được phép chuyển nhượng?
Luật sư Chu Quỳnh Vương – (Văn phòng luật sư Trung Hòa – Hà Nội) cho biết: Theo Điều 220 Luật Đất đai 2024, việc tách thửa phải đáp ứng các điều kiện sau: Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp và đang trong thời hạn sử dụng đất, không có tranh chấp, không bị kê biên, không thuộc diện áp dụng biện pháp khẩn cấp.
Ngoài ra, còn có lối đi kết nối với hệ thống giao thông công cộng và không nằm trong khu vực cấm tách thửa theo quy hoạch của địa phương. Diện tích thửa đất sau khi tách phải đạt mức tối thiểu do UBND cấp tỉnh quy định.
Tại Hà Nội, theo Điều 14 Quyết định 61/2024/QĐ-UBND, với đất ở tại xã thuộc vùng đồng bằng như Hoài Đức, thửa đất được tách phải đáp ứng các điều kiện: Diện tích tối thiểu 80m², chiều rộng mặt tiền từ 5m trở lên, chiều sâu từ 4m tính từ chỉ giới đường đỏ.
Đối với đất trồng cây lâu năm (đất nông nghiệp), nếu thửa đất nằm ngoài khu dân cư thì diện tích tối thiểu để được tách là 1.000m², đồng thời phải đảm bảo có lối đi và hạ tầng kỹ thuật phù hợp.
Nói về trường hợp của ông Long, luật sư Chu Quỳnh Vương nhận định: Với 300m² đất ở, ông Long hoàn toàn có thể tách thành nhiều thửa nếu mỗi thửa đáp ứng diện tích tối thiểu 80m² và đủ điều kiện về kích thước, hạ tầng. Nếu phần đất định chuyển nhượng là đất ở, thì đây là phương án khả thi và nhanh chóng.
Với 1.700m² đất nông nghiệp, việc tách thửa sẽ khó hơn do yêu cầu diện tích tối thiểu là 1.000m². Nếu muốn bán phần đất này, ông Long cần đảm bảo không nằm trong khu vực có quy hoạch chi tiết hoặc khu vực di tích.
Trong trường hợp địa phương tạm dừng hoặc hạn chế tách thửa, ông Long có thể xem xét phương án chuyển nhượng theo hình thức đồng sở hữu: Hai bên lập hợp đồng chuyển nhượng có mô tả cụ thể phần đất, cùng đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, người mua sẽ không được cấp sổ riêng và hình thức này tiềm ẩn rủi ro nếu phát sinh tranh chấp.
Nếu người mua có nhu cầu xây nhà ở, ông Long nên chuyển mục đích sử dụng một phần đất trồng cây lâu năm sang đất ở, sau đó thực hiện thủ tục tách thửa. Dù tốn thêm thời gian và chi phí, phương án này đảm bảo tính pháp lý và ổn định lâu dài.
Từ đó, luật sư khuyên: Trước khi thực hiện các thủ tục, ông Long nên kiểm tra thông tin quy hoạch và tình trạng tạm dừng tách thửa tại UBND huyện Hoài Đức.
Đồng thời, ông Long cũng cần tham khảo tư vấn pháp lý cụ thể để xác định loại đất định chuyển nhượng và liệu có nằm trong vùng hạn chế hay không. Trong trường hợp cần thiết, ông có thể chọn hình thức đồng sở hữu như giải pháp tạm thời, trong khi chờ đợi thay đổi chính sách.
Theo luật sư, không bắt buộc phải đổi lại sổ đỏ nếu diện tích ghi trên sổ vẫn đúng tuy nhiên, người dân nên thực hiện thủ tục chỉnh lý thông tin để đảm bảo quyền lợi lâu dài, tránh phát sinh tranh chấp.
Theo luật sư, trường hợp có thay đổi về ranh giới, mốc giới, kích thước các cạnh, diện tích, số hiệu hoặc địa chỉ của thửa đất thì phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai.
Luật sư lưu ý: “Không có quy định nào bắt buộc đổi sổ đỏ chỉ vì thay đổi tên địa phương. Thông tin lan truyền yêu cầu đổi sổ hàng loạt là sai pháp luật, gây hoang mang và tốn kém không cần thiết”.
Khám phá thêm từ Rao vặt giá tốt
Đăng ký để nhận các bài đăng mới nhất được gửi đến email của bạn.